Частые вопросы по оценке имущества:

Вопрос: Зачем нужна оценка недвижимости?

Ответ: Учитывая факт существования огромного количества сделок (купли-продажи, аренды, обмена, передачи в наследство) на рынке недвижимости в современных условиях оценочная деятельность объектов недвижимого имущества является очень актуальной. Причем, в данном аспекте рассматривается любой ее вид независимо от форм собственности:

  • коммерческая (здания, сооружения, предприятия всех форм собственности, магазины, складские помещения, торговые комплексы, гостиничные комплексы и т. д.)

  • жилая (квартиры, таун-хаусы, земельные участки, дома, коттеджи, доли квартир).

Рыночная оценка недвижимости гарантирует получение достоверной информации о цене имущества, потому как данный вид деятельности предусматривает учет всех необходимых в столь деликатном деле нюансов, таких как: ее расположение, развитость инфраструктуры, состояние недвижимого имущества на текущий момент, процент изнашивания здания, его архитектурная ценность, транспортная доступность и т. д.

Оценочная деятельность недвижимости необходима в следующих ситуациях:

  • при оформлении приватизации;

  • при оформлении сделок купли-продажи;

  • для получения банковского кредита, когда объект недвижимости выступает в качестве залоговой стоимости, в частности при оформлении ипотечного кредитования;

  • во всех вариантах необходимости получения информации о достоверной стоимости;

  • при передаче в аренду или при оформлении доверенности другим лицам;

  • при отчуждении;

  • при включении объектов недвижимости в часть уставного капитала;

  • при использовании ее в качестве вклада в фонд юрлиц;

  • при возникновении различных спорных ситуаций, связанных с судебными тяжбами;

  • при страховании;

  • для переуступки долговых обязательств;

  • при привлечении пайщиков;

  • при структуризации объектов (в частности ликвидации, слиянии);

  • при разработке инвестпроектов и поиске новых инвесторов;

  • для совершения полноценного контроля достоверности уплаты налогов;

  • при исполнении судебных решений;

  • при подготовке документов для органов опеки по вопросам попечительства.

Во всех этих ситуациях (за исключением пункта получения достоверной информации) оценочная деятельность на данном поприще рынка является обязательным условием существования сделки.

Вопрос: Для чего нужна оценка квартиры?

Ответ: В основном к оценке жилплощади прибегают в следующих случаях:

  • Кредитования, т.е. предоставления квартиры в качестве залога при получении кредита

  • Совершения сделки купли – продажи

  • Страхования

  • Решения имущественных споров

  • Вступления в права наследства

Преимущество оценочной экспертизы состоит в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.

Отчет об оценке необходим при получении ипотечного кредита и входит в набор обязательных документов при получении кредита под залог.

Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией при определении величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество.

Наконец, профессиональная и независимая оценка дает четкое и беспристрастное представление о реальной рыночной стоимости квартиры, которую вы собираетесь покупать или продавать.

Профессиональный оценщик квартиры, приобретаемой по ипотеке, необходим, прежде всего, банку. Ему ведь нужно знать реальную стоимость залога. И, впоследствии, оценить риски.

Вопрос: Зачем нужна оценка коммерческой недвижимости?

Ответ: Не секрет что каждая более или менее крупная компания старается разместить свои офисы поближе к центру города, ну или хотя бы в его черте, если это касается торговых и деловых центров. Такая постановка вопроса обусловлена рядом причин. Во-первых, транспортная доступность, во-вторых, имиджевая составляющая, ну а, в-третьих, рабочие места для сотрудников более привлекательны. Нельзя не учитывать тот факт, что помещение офиса также должно выглядеть привлекательно, ведь именно здесь встречают партнеров и клиентов компании.

Но для чего необходима оценка коммерческой недвижимости? В каких случаях подобная информация может быть пригодной к использованию? Рассмотрим все возможные варианты с подробностями:

  • Для определения кредитоспособности. В том случае, если помещение находится в собственности у предполагаемого заемщика, проводится экспертиза его платежеспособности. Как раз таки сумма, сроки погашения и процентная ставка могут зависеть от тех данных, что предоставит оценщик в ходе своего «расследования». Учитываются: ликвидность, возможные издержки при реализации объектов, срок экспозиции, роль и место активов в деятельности клиента.

  • Для привлечения инвестиций. Чтобы определить рентабельность своего вклада, инвестор определяет текущую рыночную стоимость помещения под офис и степень риска. Оценщик сможет наиболее точно проанализировать привлекательность инвестиций на фоне всех возможных рисков.

  • Для страхования недвижимого имущества. Чтобы определить стоимость возмещения в случае наступления страхового случая, прописанного в договоре. Сумма, определяемая оценщиком, имеет наиважнейшее решения и прописывается в договоре, в последствии она играет решающую роль при возникновении споров со страховой организацией.

  • Для целей налогообложения. Проводится для оптимизаций баз предприятия, облагаемых налогом. Это самый простой и действенный способ на данный момент.

  • Для постановки на баланс фирмы. Актуально в том случае, если данное недвижимое имущество передано в собственность по договорам безвозмездной передачи. Оценка проводится также при снятии недвижимости с баланса, с целью отчуждения.

  • Для внесения в уставной капитал. Начальный капитал ООО, ОАО, ЗАО может складываться также в виде движимого и недвижимого имущества, имеющего денежную оценку. Если все учредители согласны с таким решением.

  • Для совершения сделок купли-продажи. Оценщик объективно сделает анализ помещения и обоснует, почему продавец выставляет именно такую цену, что в дальнейшем поможет избежать конфликтных ситуаций с покупателем.

  • Для решения имущественных споров. К этой категории относятся споры, связанные с необходимостью доказывать свои имущественные права на данный вид недвижимого имущества. Такие вопросы решаются в судебном порядке с обязательным приглашением специалиста по оценке. Этот способ позволяет более цивилизованно подойти к разделу имущества.

Вопрос: Зачем нужна независимая оценка бизнеса?

Ответ: Известно, что компания может обладать небольшими материальными активами, но при этом эффективные нематериальные активы будут приносить значительную прибыль. Это объясняет, почему некоторые компании, имеющие небольшой или даже отрицательный собственный капитал, могут продаваться за вполне приличную сумму. Цель независимой оценки бизнеса - определение рыночной стоимости предприятия со всеми активами, включая нематериальные (бренд, репутация, кадры, взаимоотношения с клиентами, социальные связи).

Необходимость оценить бизнес возникает довольно часто – как для проведения финансовых операций, так и для оптимизации системы управления предприятием. Перечислим основные задачи, которые может решить оценка бизнеса. 

  • Установить верную цену при продаже Чаще всего оценка бизнеса требуется для его продажи. Покупка бизнеса – серьезный шаг, поэтому наличие или отсутствие экспертной оценки его стоимости и потенциальной доходности может определить, решится ли покупатель на сделку. Независимое заключение о стоимости бизнеса – документ, отражающий реальную рыночную стоимость предприятия и позволяющий вести обоснованные переговоры, тем самым увеличивая доверие со стороны покупателя. Кроме того, проведение независимой оценки позволит вам лучше представлять все преимущества и перспективы вашего предприятия и сообщить о них потенциальному покупателю. Даже если клиент и не соберется покупать бизнес целиком, возможно, он захочет вложить деньги в его развитие.

  • Определиться с перспективами Иногда сложно понять, имеет ли смысл развивать бизнес дальше или лучше продать его сейчас, пока не стало слишком поздно. Независимая оценка бизнеса позволит вам оценить, насколько ваш бизнес перспективен или определить своевременный момент для его продажи. Заодно вы можете определить стоимость акций компании, а также выяснить, насколько существующий менеджмент адекватен стоящим перед бизнесом задачам.

  • Разрешить вопросы между соучредителями Если соучредитель выходит из проекта, вам понадобится выкупить его долю бизнеса, либо продать его долю третьему лицу. В такой ситуации независимая оценка бизнеса позволит разрешить все спорные вопросы и принять справедливое решение, устраивающее всех участников. То же самое, если было принято решение перераспределить доли между акционерами.

  • Взять кредит Стоимость бизнеса играет основополагающую роль при принятии решения о выдачи кредита. Поэтому если вы решили получить дополнительное финансирование или взять кредит под залог имущества фирмы или ценных бумаг, без экспертной оценки бизнеса вам не обойтись.

  • Заплатить налоги Еще одна жизненная ситуация, когда потребуется определить стоимость бизнеса – если он переходит вам по наследству. Тогда вам понадобится заплатить налог, который будет определяться реальной стоимостью компании.

  • Увеличить эффективность управления предприятием Стратегическое планирование невозможно без точного представления о текущем положении дел, ценности бренда и потенциальных доходах фирмы. Инфляция имеет свойство искажать финансовую отчетность предприятия и приводит к ошибкам в прогнозировании будущих доходов. Регулярная оценка стоимости бизнеса позволит адекватно оценить перспективы и доходность предприятия. Считается, что для принятия верных управленческих решений, оценку бизнеса надо проводить раз в полгода.

Вопрос: Зачем нужна независимая оценка машин и оборудования?

Ответ: В настоящее время, когда в процессе осуществления хозяйственной деятельности возникает необходимость определения стоимости машин и оборудования предприятий, все большей популярностью пользуется оценка оборудования с привлечением оценщика. Такой предмет движимого имущества, как машины и оборудование, может быть собственностью как юридических лиц (компаний и предприятий), так и физических лиц.

Понятие оборудование в составе имущества предприятия может включать такие объекты, как машины и различные установки, технологические линии, компьютеры и оргтехнику, различные инструменты, средства связи и многое другое.

 Оценка машин и оборудования, чаще всего производится в следующих случаях:

  • когда правовые объекты вступают в хозяйственный оборот и осуществляют с оборудованием определенные хозяйственные операции; 

  • в случае установления, изменения или прекращения права собственника на объекты движимого имущества; 

  • для переоценки основных фондов предприятий; 

  • при ликвидации предприятий; 

  • для определения залоговой стоимости объекта при получении кредита; 

  • для определения стоимости имущества при налогообложении; 

  • при заключении договора страхования имущества; 

  • при списании изношенного или устаревшего оборудования; 

  • при разработке бизнес-планов и определении потенциальной привлекательности бизнеса для инвестирования;

Вопрос: Зачем нужна независимая оценка интеллектуальной собственности?

Ответ: Подчас, чтобы определить, сколько стоит использование той или иной торговой марки, требуется целое исследование. Каждый случай уникален, поэтому для него разрабатывается особый подход. Неудивительно, что оценка интеллектуальной собственности считается самой трудоемкой и сложной процедурой из всех видов работ, с которыми сталкиваются эксперты.

Наиболее типичные случаи, когда требуется независимая оценка объекта интеллектуальной собственности:

  • определение авторского гонорара за тот или иной творческий труд;

  • внесение интеллектуальной собственности в Уставной капитал;

  • разработка условий лицензирования и определение стоимости лицензии;

  • определение ущерба, который был нанесен неправомерными действиями (пиратство, разглашение коммерческой тайны и др.);

  • постановка объекта интеллектуальной собственности на баланс фирмы;

  • составление предложения для инвесторов или кредитных организаций.

Грубо говоря, необходимость оценки объекта требуется тогда, когда нужно манипулировать ими в рамках отношений между лицами, которые определены законодательно. Это и купля-продажа, и незаконное использование, и многое другое.

Интеллектуальная собственность включает объекты, указанные в Гражданском кодексе. Под это определение попадает довольно обширный спектр предметов. Их делят на четыре основных группы:

  • Собственность промышленности. Сюда входят патенты на различные изобретения и уникальные промышленные образцы, достижения в сфере селекционирования, а также товарные знаки и знаки обслуживания;

  • все, что относится к объектам, определяемым авторским правом, в том числе, научные и литературные труды, музыка, фонограммы, а также плоды иных видов искусства;

  • Компьютерные изобретения, например, топология микросхемы, программа для устройства или база данных;

  • Информация, попадающая под определение коммерческой тайны. Сюда входят как ноу-хау в технических средствах, так и методы управления – все, что приносит или может приносить доход конкретной фирме.

Все эти объекты могут оцениваться в рамках услуги по установлению стоимости объекта интеллектуальной собственности. Но чаще всего к такой процедуре обращаются компании, имеющие желание определить ценность, например, своей франшизы или заставить недобросовестного конкурента заплатить.

Если вы являетесь хозяином объекта авторского права или другой интеллектуальной собственности, вам стоит задуматься, не требуется ли оценка стоимости этого объекта. Возможно, он станет частью способа получения дохода, который вам нужно будет декларировать. В такой ситуации услуги оценщика неоценимы.
 

ООО "Прайс Девелопмент"© 2017 

г. Владивосток, ул. Посадская 20 офис 415/1

Телефон: 8 (423) 265-65-54

E-mail: office@pricedt.ru